Gebäude modernisieren – aber wie?

21.04.24 –

Eine Beschreibung zur fachlich sinnvollen Vorgehensweise

Energiekrise und Gebäudeenergiegesetz haben es in den letzten beiden Jahren geschafft, Hauseigentümer ebenso in Aufruhr zu versetzen wie viele Mieter und Mieterinnen.

„Der Wandel ist das Gesetz des Lebens. Und diejenigen, die nur auf die Vergangenheit oder Gegenwart schauen, werden sicherlich die Zukunft verpassen“,

 sagte dazu John F. Kennedy.

Bezogen auf die Situation eines Hauseigentümers könnte man sagen: Wer sich rechtzeitig auf die sich ändernde Situation einstellt, wird im Vorteil sein. Aus unserer Beratungspraxis können wir feststellen, dass die Anfragen für energetische Modernisierungen zunehmen. Ein klarer Schwerpunkt liegt dabei auf dem Thema Heizungstausch, also meist Ersatz einer Öl- oder Gasheizung durch ein Gerät auf Basis Erneuerbarer Energie. Ob diese Entscheidung richtig ist und wie man ärgerliche und teure Fehler vermeidet, sehen Sie in dieser Beschreibung.

Grafisch dargestellt sieht eine Gebäudemodernisierung fachlich betrachtet so aus:

Der Reihe nach.

Als Eigentümer einer selbstgenutzten oder vermieteten Wohnung oder eines Hauses bedarf es an erster Stelle der Bereitschaft, eine Investition zu leisten. Selbstverständlich wird es einen Unterschied machen, ob das Objekt vermietet oder ob es vom Eigentümer selbst genutzt wird. Bei Vermietung werden Gesichtspunkte der Wirtschaftlichkeit eine wichtigere Rolle spielen als bei Eigennutzung.

Jedes Modernisierungsvorhaben ist anders. Gebäude- und Anlagenzustand, Nutzungsgegebenheiten, Wohnlage u.a. sind immer unterschiedlich und bedürfen daher einer unterschiedlichen Herangehensweise. Das Alter der Immobilie spielt eine Rolle und auch das Alter des/der Eigentümer. Beim erwarteten Vermietungserlös, aber insbesondere bei der Eigennutzung, dürfen die mit der Modernisierung verbundene Wertsteigerung der Immobilie und die Verbesserung der Wohnbehaglichkeit keinesfalls geringgeschätzt werden. Staatliche Zuschüsse gelten bei der Finanzierung übrigens als Eigenkapital.

 

Individueller Sanierungsfahrplan – iSFP

Bei der Deutschen Energieagentur (dena) eingetragene Energieberater erstellen Ihnen einen auf Ihr Gebäude und Ihren Bedarf abgestimmtes Konzept in einer allgemeinen und verständlichen Form. Der Sanierungsfahrplan zeigt die Möglichkeiten einer stufenweisen Sanierung oder einer Gesamtsanierung bis zur Herstellung eines Effizienzhauses nach GEG (Gebäudeenergiegesetz) auf. Die Wirkungen von Modernisierungsmaßnahmen werden ebenso berechnet wie deren Kosten und Förderfähigkeit.

Die staatliche Förderung über das BAFA ermöglicht eine Förderung bis 80% der Beratungskosten. Noch wichtiger: Bei allen förderfähigen Modernisierungen an der Gebäudehülle und der Anlagentechnik (außer der Heizanlage selbst) kann der Fördersatz um 5 Prozent erhöht werden, wenn ein iSFP vorliegt.

Eine Verpflichtung zur Umsetzung der darin vorgeschlagenen Maßnahmen entsteht dadurch aber nicht.

Energieberater in Ihrer Nähe finden Sie hier:

https://www.energie-effizienz-experten.de/

 

Anschaulich und verständlich gezeigt werden kann eine Modernisierungsstrategie in einem individuellem Sanierungsfahrplan vom Energieberater. Fachbetriebe werden nicht nur zur Ausführung der Arbeiten benötigt, sondern auch bereits bei der Entscheidungsfindung. Fachleute im Baugewerbe bringen hohe Kompetenzen, manchmal aber auch Gewohnheiten oder die eigenen betrieblichen Ziele ein. Ein Vergleich der Anbieter ist unbedingt ratsam, auch wenn es Geduld erfordert. Spätestens an dieser Stelle sollte die Einbindung eines Energieberater bzw. einer Energieberaterin erfolgen. Erstens, weil deren unabhängiger Beitrag die Ergebnisqualität verbessert. Zweitens, weil somit frühzeitig die Förderfähigkeit geprüft und optimiert werden kann und drittens, weil nur damit eine Gesamtbetrachtung aller Gewerke erstellt werden kann. Hier kann es notwendig sein, mehrere Termine und Gesprächsrunden abzuhalten. Die Qualität des Ergebnisses wird es rechtfertigen. Auch die Beteiligung der Hausbank wird an dieser Stelle erfolgen, falls die Finanzierung über KfW-Darlehen erfolgen soll.


Häufig werden Modernisierungsabsichten durch Mängel oder Schäden ausgelöst. Alte, undichte Fenster lassen sich nicht mehr störungsfrei bedienen oder die Heizung versagt ihren Dienst. Letzteres nicht selten dann, wenn man es am wenigsten brauchen kann. Dann muss eilig gehandelt werden, wo Vorausschau und fundierte Planung notwendig wären. Wichtige Grundregeln werden dann fast zwangsläufig außer Acht gelassen: Bei der Erneuerung von Fensterbauteilen muss ein Lüftungskonzept erstellt werden. Dies ist eine Vorgabe der DIN 1946-6 und kann bei Missachtung gravierende Folgeschäden verursachen, weil sich der Luftaustausch im Gebäude grundlegend ändert bzw. unterbunden wird. Das Lüftungskonzept kann zum Ergebnis führen, dass nur eine technische Lüftungsanlage verlässlich und dauerhaft vor Feuchteschäden schützen wird. Wahrscheinlich wird es aber ausreichend sein, den Nutzer davon zu überzeugen, dass gezielt von Hand gelüftet werden muss. Eine weitere Grundregel besagt, es sollte vor Erneuerung einer Heizung gründlich untersucht werden, ob, wo und wie der Heizwärmebedarf des Gebäudes durch Wärmedämmung verringert werden kann. Auf den dann geringeren Wärmebedarf wird die neue Heizung dimensioniert. Anderenfalls wird die Anlage größer und teurer als notwendig und im Falls späterer Modernisierungen an der Gebäudehülle überdimensioniert und damit unwirtschaftlicher sein. Kurz: Erst dämmen, dann Heizung erneuern!

Die Absenkung der Wärmeverluste am Gebäude ist häufig auch Voraussetzung für den Einsatz von Wärmepumpenanlagen, weil dann niedrigere Vorlauftemperaturen in der Heizungsverteilung möglich werden.

 

Bundesförderung
für effiziente Gebäude –
BEG

Seit dem Jahr 2024 wurde die Förderung für energetische Gebäudemodernisierungen grundlegend geändert. Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, wie Dachdämmung oder Fenstererneuerung, werden ebenso wie Optimierungen an bestehenden Heizanlagen oder Anschlüsse an ein Nahwärmenetz beim BAFA gefördert.

Der große Bereich Heizungserneuerung wird dagegen nunmehr bei der KfW-Bank gefördert, soweit es sich um Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien handelt. Gesamtsanierungen zu Effizienzhäusern werden auch bei der KfW gefördert und zinsgünstig finanziert.

Die Fördersätze reichen von 30 Prozent Grundförderung bis 70 Prozent mit Klima-Geschwindigkeitsbonus und ggf. Einkommensbonus. Eine Begleitung der baulichen und förderrelevanten Maßnahmen durch den Energieberater kann mit 50 Prozent gefördert werden.

 

Ist der Fahrplan für die Maßnahmen geklärt und beschlossen, müssen Förderanträge gestellt werden, bevor Aufträge verbindlich vergeben werden oder gar der Monteur bereits losgelegt hat. Wird diese Reihenfolge missachtet, ist die Förderung schlicht verloren. Dieser Vorgang kann meist von Seiten der Antragsteller durchgeführt werden oder bedarf der Zuarbeit von Energieberater und Hausbank. Im Falle einer Förderung von Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle benötigt man eine Technische Projektbeschreibung zur Antragstellung und bei einem geplanten Effizienzhaus wird eine Bestätigung zum Antrag erstellt. Der bzw. die Energieberater*in kann auch bereits bei der Prüfung von Angeboten behilflich sein, falls gewünscht.

Sind alle diese Vorbereitungen gesichert, können Aufträge vergeben und die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen beauftragt werden. Sind die Arbeiten im Gange, hat der/die Antragsteller*in die Möglichkeit, die Energieberatung mit einer regelmäßigen oder stichpunktartigen Begleitung der Ausführung zu beauftragen. Dies ist zudem sinnvoll, damit eventuelle und allfällige Abweichungen von der Planung hinsichtlich Erhalt der Förderfähigkeit geprüft und ggf. Korrekturen eingeführt werden.

Verluste von Förderungen geschehen leider häufig auch durch Verfristungen. In Zeiten hoher Auslastung der Lieferanten kann sich die bauliche Umsetzung schon mal über Jahre ziehen. Wichtig ist es dann, die von den Fördergebern gesetzten Fristen zu kennen und zu beachten. Das steht immer in den Zuwendungsbescheiden oder Zuschusszusagen und ist so lange unproblematisch, wie man eintretende Verspätungen rechtzeitig bei der Förderstelle mitteilt. Spätestens jedenfalls, bevor die gesetzte Frist abläuft.

 

Bild: BAFA

Sind die Arbeiten abgeschlossen, wird der/die Energieberater*in abschließend prüfen, ob die für die Förderung relevanten Anforderungen eingehalten sind, die als Nachweis dazu erforderlichen Berechnungen bestätigen oder aktualisieren und alle geforderten Unterlagen erstellen. Bei Einzelmaßnahmen ist das dann ein Technischer Projektnachweis und beim Effizienzhaus eine Bestätigung nach Durchführung. Je nach Förderprogramm und Fördergeber werden diese Unterlagen dann in Online-Verfahren zusammen mit den Kostennachweisen hochgeladen oder bei Darlehensfinanzierungen über die Hausbank eingereicht.

Auch der nach GEG §80 geforderte Energieausweis und vielleicht eine gesonderte Wärmebrückenberechnung werden an der Stelle übergeben.

Wenn man auf diesem Weg alles richtig gemacht hat, wird die Belohnung dergestalt eintreffen, dass – nach einer gewissen Wartezeit von bis zu ein paar Monaten – die Förderung ausgezahlt wird und man bessere, angenehmere, wirtschaftlichere und zukunftsfähigere Wohnverhältnisse geschaffen hat.

 

Ihr Thomas Hartmann,
Energieberater HWK, KfW-Sachverständiger
Vorsitzender der Stadtratsfraktion Bündnis 90/Die Grünen
Vorsitzender von renergie Allgäu e.V.

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